賃貸の更新料って必要?東京ルールについて

賃貸の更新料って必要?東京ルールについて

東京は、全国各地から就職や大学入学等で入居してくる人が極端に多いところです。

そのため不動産物件の数も多く、業者間の入居者争奪競争も激しくなっています。

そうなると起こりがちなのが、入居者と業者の間のトラブル。

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賃貸物件は、光熱費と同じように生活のためのインフラがゆえに足元をみられることも少なくありません。

オーナーや管理会社によって独自のルールを適用されてしまうというトラブルが絶えないのです。

東京では、そのトラブルを未然に防ぐ動きが見られています。

それが東京ルール。

どのような動きがあって、どのような影響が出ているのか、それをまとめてみました。

東京ルールとは

東京ルールとは

2004年、不動産業界に東京ルールという用語が生まれました。

東京都が策定した賃貸住宅に係わる条例です。

正式には「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」といいます。

その目的は、住宅の賃貸に係る紛争防止のためのものです。

東京都だけが特別に定めたものですから、東京ルールと呼ばれているのです。

端的に見て、これは不動産を貸す側にとって頭の痛いルールになっているようですが、逆に言えばやりたい放題がまかり通っていたということから施行されたとも言えます。

では、どのようなルールが施行されたのかを見てみましょう。

  • 退去時の通常の使用による自然損耗等についての復旧は、基本的に貸主の負担においてすること。
  • 入居期間中であっても生活のために必要であれば、これもまた貸主の負担においてすること。
  • 以上の内容を、入居時に入居者に対し明確に説明をすること。
  • 更新料及び礼金については、徴収しない契約とすること。

これと言うのも、2003年度に東京都に寄せられた不動産の「退去時に係る敷金精算」についての苦情相談が多かったからです。

⇒原状回復って?賃貸アパート・マンションの退去費用

本来なら返却されるべき敷金から、不当に修繕費として天引きされているといったものに対するガイドラインが東京ルールの主たる内容です。

賃貸の更新料と礼金

賃貸の更新料と礼金

東京ルールの敷金問題と同様に、不動産取引に係る習慣的な費用として賃貸更新料と礼金があります。

賃貸物件の契約期間(通常2年)の更新時に契約更新料(概ね家賃1カ月分+手数料)が発生するという問題。

本来であれば、大家さんからしたら同じ人に引き続き住んでもらった方がメリットが大きいはずです。

賃貸経営の空白期間もできないし、新たに入居者を募集する費用もかからない。

それにも関わらず入居者が賃貸更新料という意味が分からない出費を負担することになるのです。

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だからといって、引越しする方がもっと費用がかかってしまうため、やはり入居者の足元をみているのでしょうか。

このように、普通であればありえないことがまかり通っているのも不動産業界の特徴と言えます。

敷金や退去費用の問題と比べたら、入居時に明確にされる賃貸更新料や礼金に関してのトラブルは比較的少ないようですが、そもそも必要な費用なのかどうかといった潜在的な不満は存在しています。

そのような背景もあって、全国的には賃貸物件を借りてもらいやすいように賃貸更新料や礼金を請求しない家主も増えてきました。

京都の判例

先ごろ、京都ではこの賃貸更新料の支払いを拒み続けた入居者が家主に訴えられました。

ところが、判決では家主は敗訴しました。

つまり、この件においては賃貸更新料は払わなくて良いということになったのです。

これは不動産業界において、画期的な判決でした。

今後これが判例のひとつとなるのですから、賃貸更新料の支払いを拒否する入居者は増える可能性があります。

家主としてみれば、更新時期に当たり前のように計上していた収入見込みの大幅な減額を迫られることになります。

同様の習慣として、礼金もあります。

終戦直後の住む所のない状況で宿を貸してくれたお礼に払っていたという習慣が、今まで続いていたものです。

考え方としては、礼金も賃貸更新料と同じ類のものに過ぎません。

このように、東京都としても裁判所の考え方に乗っ取った東京ルールを定め、トラブルの少ない賃貸住宅の円滑な取引を推進させるという方針に基づいたのです。

ただし、全てにおいて賃貸更新料や礼金が不要になるというわけではないのです。

ちなみに、最高裁で『更新料の請求を認める判決』が出ました。

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東京では賃貸更新料や礼金が発生しているという現状

「でも、当たり前のように賃貸更新料も礼金も取られてるけど…」と思う人も少なくないと思います。

なぜなら、東京ではいまだに賃貸更新料も礼金も請求されるのが一般的だからです。

全国的にみれば賃貸物件は買い手市場であるため、あえて賃貸更新料や礼金を不要にして入居者を募集するようになったケースが多いのは確かです。

しかし、東京では売り手市場にあるため、賃貸更新料も礼金も発生する習慣が残っています。

民法「契約自由の原則」

民法「契約自由の原則」

東京都には東京ルールがあるにも関わらず、なぜ賃貸更新料も礼金も発生してしまうのかというと、民法に「契約自由の原則」があるからです。

これは、契約時に双方の同意さえあれば賃貸更新料も礼金も発生させることができてしまうというものです。

実際の契約時に、「賃貸更新料も礼金も発生する」という件が説明されたり契約書に明確にされてあればそれで終わりだし、貸す側としてもすんなりと支払って契約に応じてくれる方を選べばいいだけなのです。

契約自由の原則があることから、それに比べると東京ルールの法的な強制力は弱く、あくまでもガイドラインとして促す程度の内容になってしまっています。

東京ルールは一見すると入居者にとって有利なガイドラインですが、フタを開けてみれば契約書ほどの効力がありません。

定かではありませんが、もし効力があるとしたら、説明も契約書にも何もないのに請求された時ぐらいでしょうか。

このように、賃貸物件の需要と供給において貸す側に有利な売り手市場である東京では、賃貸更新料も礼金もいまだにまかり通っているのが現状なのです。

まぁこういったグレーな部分はどの業界にもありがちですが、入居者にとってはなんだか納得いきませんよね。

不動産業界もまだまだ不明瞭な部分が多く、賃貸物件のトラブルがなくなりそうにありません。

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