原状回復って?賃貸アパート・マンションの退去費用

原状回復って?賃貸アパート・マンションの退去費用

アパートやマンションのような賃貸住宅は、入居する時と退去する時にまとまった資金が必要になります。

ただ、退去時には入居時に払った敷金が返金されますので、退去費用が発生したらそこから充てることができます。

そもそも敷金は、退去時に行う原状回復のための費用の先取りのような形になっているのが現状です。

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この原状回復が「どこまでしなければいけないのか」という点について、よくトラブルになっています。

この分かりにくい退去費用について、具体的な事例も含めて説明したいと思います。

退去費用とは

通常の退去費用は、ハウスクリーニング代と明らかに破損している部分の修繕費用となります。

このハウスクリーニング代については契約書にも記載されていますから、入居者負担は疑いの余地もありません。

修繕費を合わせても返金される敷金から差し引けるパターンがほとんどですから、よほど大きな修理でもなければ敷金以内で収まります。

ところが、悪質な不動産会社の場合、大きな破損はなくても小さな傷を一つずつ指摘して故意に金額を大きく請求してくることもあります。

一般的にそのようなものはハウスクリーニングに含めますから、別途加算されるべきではありません。

退去費用によって敷金が返還されないトラブル

退去費用によって敷金が返還されないトラブル

誤解しやすいのは、『敷金は元々、退去費用を払うためにあるわけではない』ということです。

しかし、一般的にハウスクリーニング代などの退去費用をそこから相殺する形となります。

それなので一見すると敷金から退去費用が払われているように見えますが、これはまったく別ものです。

上記のように『敷金から退去費用を支払う』という誤った一般認識があるのを逆手にとる悪徳不動産が後を断ちません。

例えば、敷金と同額やそれ以上の金額をハウスクリーニングなどの修繕費として故意に高額請求し、敷金をまったく返還しないようにするといったケースです。

預けてある敷金が多ければ多いほど退去費用を多く請求し、隅々まで何もかも新品にしようとする業者がいるのです。

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原状回復とは?

原状回復とは?

退去時に借主が元に戻す(支払う義務があるもの)を原状回復といいます。

簡単に言えば、「借りた時の状態に戻す」という意味ですが、そこには条件が付きます。

国土交通省の定め

国土交通省が1998年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定しました。

これは、退去費用にかかるトラブル防止のための定め書きとなっています。

原状回復は、借主が借りた当時の状態に完全に戻すことではなく、自然に起こる経年劣化を入居者の負担にさせないための内容になっています。

借りた時の状態、つまり新築のような状態にまで部屋を戻す必要はないということです。

借主に過失のない通常使用においての経年変化は、原状回復には含まれません。

これによれば、長く住めば住むほど退去費用が上がってしまうような心配はしなくても良いということです。

そしてこの経年変化による通常消耗は、家賃に含まれているものです。

通常消耗(自然消耗)等による修繕費は貸主が負担するのが原則。

それにも関わらず、借主に知識がないということを逆手にとって、何もかもを新品に戻して敷金から償却させようとする悪徳業者が多いということです。

退去時のルームチェックは出来るだけ立ち会おう

退去時のルームチェックは立ち会おう

退去時のルームチェックを業者任せにしている人もいるようですが、これでは業者の言いなりになるようなものです。

自分の都合の良い日を指定して、必ず立会い、そこで言われるがままに納得しないことです。

ルームチェックが終わるとサインを求められますが、不審な点があればしっかり断っておきましょう。

ルームチェックの担当者が「国のガイドラインに沿っていますので」と言われるかもしれませんが、事実でない場合もあるので注意が必要です。

業者はあの手この手を使って少しでも高く請求してくるものと考えておきましょう。

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退去費用の負担割合の事例

退去費用の負担割合の事例

ガイドラインによれば、通常使用による汚れや傷であれば使用者の負担はありません。

その他、ガイドラインに記載されているところで、入居者が負担する事例の主な点だけを以下に示しておきます。

詳細については、それぞれの計算式によって負担の割合が違ってきます。

これを予備知識としてルームチェックに立ち会うと良いでしょう。

基本的に、通常のハウスクリーニングで復旧できるものは入居者負担はありません。

漂白スプレーで落ちる程度の汚れであれば、気にしなくても大丈夫なのです。

またガイドラインの定めに関わらず、別途契約書に定めてあれば契約書の記載が優先されますので注意しましょう。

  • 鍵:紛失や破損をした場合の取り換え。
  • エアコン、風呂、トイレ等:通常のメンテナンス(掃除等)の不備により発生した修繕、清掃。
  • 壁やクロス等:喫煙による汚れの清掃、張り替え。目に付く程度の釘穴、ネジ穴の修繕。
  • フローリング:目に付くほどの傷の修繕。
  • 畳:入居者の過失による汚れのための表替えもしくは交換。

次からは契約前にも注意しよう

次からは契約前にも注意しよう

賃貸物件を借りる際には、大家さんや管理会社と賃貸借契約というものを交わします。

この賃貸借契約は契約自由という原則があり、借りる側と貸す側の双方の合意があれば自由な契約ができてしまいます。

合意があるとはいっても、入居時に説明すらされない悪質な場合さえあります。

ひどいケースになると、大家さんや管理会社が勝手に設定した『法的に効力が認められない契約』であるにも関わらず、あたかも正式な契約書のようにされているほどです。

借主からクレームが入った時に、『書面に記載してあるはずです』という謳い文句で無理矢理納得させようとするケースが目立ちます。

あまりにも度が過ぎたものであれば訴訟を起こすこともできますが、それに伴う裁判費用や弁護士費用が高くついてしまうため、ほとんどの人が泣き寝入りなのが現状です。

退去費用のトラブルを防ぐためにも、入居時の契約前に、具体的にどこまでが原状回復の範囲なのかを確認しておきましょう。

知識がなく言われるがままに契約書を交わしてしまうのは、とても危険な行為なのです。

まとめ

以上が退去費用の実態です。

もしトラブルになったなら、役所や消費者センターでも相談受付窓口がありますので利用してみる方法もあります。

入居していた部屋から退去するというタイミングは、引越し好きでもなければ人生の中でそれほど回数はありません。

その消費者の無知を突いて儲けようとする不動産業者もいるのです。

なんだか不正ばかりの世の中になってきましたね。

くれぐれも自分の身は自分で守りましょう。

なお、原状回復のトラブルに関しては、国土交通省のサイトで一度確認してみると良いかもしれません。



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