騙されるな!不動産屋のおとり広告・おとり物件の実態とは?

騙されるな!不動産屋のおとり広告・おとり物件の実態とは?

賃貸物件には「おとり広告・おとり物件」なるものが存在しています。

不動産業界の現状としては、限られた市場の奪い合いといった感じで、とにかく入居率を上げなければ維持経費だけが吹き飛んでしまうだけになってしまいます。

そのような背景があるなかで、法律すれすれの詐欺的手法を駆使して営業を続けている不動産屋の実態も見受けられます。

今回は、不動産業界で横暴していると言われている「おとり広告」「おとり物件」について紹介します。

アパートやマンションなどの賃貸物件を探す際に騙されないように、また、無駄足を踏まないためにも、不動産屋が好物件情報として放つ「おとり広告」「おとり物件」について、その実態と判別の仕方を知っておきましょう。

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おとり広告・おとり物件とは?

「おとり」ですから、実在のしない物件ということになります。

しかし、パッと見はしっかり画像も付いているし、とても偽物とは思えません。

そんなおとり広告の実態は、架空の物件をでっちあげている…と思いきや、実在している物件なのです。

では何が「おとり」なのかというと、言うまでもありませんが、賃貸の対象物件でない、つまり、実際には募集していない物件に相当します。

たとえばこんな感じ。

  • 事故物件でもないのに家賃が周辺の相場よりも異常に安い。
  • 敷金0・礼金0・仲介手数料無料など。
  • 自社では扱えない他社の魅力的な物件。

仮に架空の物件をおとり広告として掲載すると、問い合わせがあった際に「すでに入居者が決まってしまった」ことにしたとしても、「今は借りなくても内見させて欲しい」と客に強く言われた時に「おとり広告であること」がバレてしまう可能性があるからです。

そういったリスクを負わないためにも、実存しない物件をおとり物件とするよりも、念のため実在する物件をおとり物件として利用していることが多いのです。

その上で具体的な住所や何号室などを伏せておけば、たとえ調べられてしまうことになっても「おとり物件」と判別できません。

ネットで安い家賃を設定して検索をかけると、かなりの割合でこの「おとり」がヒットしているのが実情とのこと。

その割合は、1割から2割にも及んでいると見ている不動産業界の専門家もいます。

頑張ってお得な物件を探せば探すほど、「おとり」に引っかかりやすくなるという皮肉な結果が見えてきますね。

おとり広告・おとり物件の存在意義

おとり広告・おとり物件の存在意義

不動産屋が何故そこまでするのかというと、営業上のメリットがあるからにほかなりません。

ネット検索が便利になっている今、取り扱っている物件はどこの不動産屋も大して変わりません。

だからこそ、自社に誘導するために「魅力ある物件」がなければ勝負できません。

すべては集客のため。

これはフタを開けてみればどの業界でも同じことです。

これから賃貸物件を借りたい利用者がまずはネットで検索してその「おとり広告」に釣られて問い合わせをしてきます。

魅力的で相場よりも安いとなれば、誰もが気になる物件なのは当然です。

そういう意味では、自分でネット検索して良い物件を見つけるのが上手い人ほどひっかかってしまうかもしれません。

これはネット上のおとり広告に限らず、店頭に貼ってある広告や看板も同じことです。

とにかく来店」させて自分たちのホームに引きずり込む。

これでこのおとり作戦は大成功!となるわけです。

そして、

  • 「一足先に先約が決まってしまいました」
  • 「あの物件は実は事故物件なんですよ…」
  • 「隣人にちょっと問題がありまして…」

など、なにかと理由をつけて、このおとり物件を選択肢から外させます。

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その次に、

  • 「代わりに、条件に近いこういう物件もありますよ」
  • 「ちょうどいまおすすめの物件が空室なんです」

と、他の物件を紹介します。

客もわざわざ足を運んできたので、全く成果がないのも残念な話にしかなりません。

いろいろな不動産屋を回るほど時間的な余裕もないし、どこでも共通で扱っている物件がほとんどだと言われれば「ま、ここで任せればいっか…」となってしまうわけです。

そんな心理もあって、このおとり広告は新規客を食い付かせるための営業手法です。

詐欺にならないように、信用を失わないように、ギリギリで工夫されたマーケティングとでもいいましょうか。

おとり広告・おとり物件の見分け方

おとり広告・おとり物件の見分け方

それにしてもそんな悪質な「おとり」に釣られたくないですよね。

せっかく自分でネットで見つけ、穴場物件だと思って楽しみにしていたら、実はおとり広告だったとか…。

はっきり言って時間の無駄です。

ここで、おとり広告に釣られないために知っておくべきチェックポイントを紹介します。

家賃相場は一定である。

「駅から歩いて5分、1LDK、8万円、敷金礼金一切不要」等、その地域の中でも圧倒的に安い場合は注意です。

一般に不動産の相場は動きません。

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貸主にしても仲介業者にしてもビジネスとして扱っているわけなので、入居者がやたらと得するような価格に設定されているはずがありませんよね。

それだけの魅力的な物件であれば、価格を下げなくてもいくらでも入居希望者がいるからです。

なかには穴場物件や掘り出し物件もありますが、一般的にみて何かしら妥協点があるからこそ安くなっています。

大富豪の大家さんがボランティアでやっているならともかく、普通では相場よりも極端に安いということはありえません。

家賃のうち5,000円~1万円ぐらいの幅であれば、時期やタイミングによって変動しますが、魅力的な物件なのに相場よりも2万円以上安いということはまずありません。

それが大きく離れているのは、おとり物件もしくは何かしらの訳あり物件だと疑うべきです。

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取引様態は?

取引様態とは、大家さんとの関係のことで、これは必ず表示されることになっています。

具体的には、以下の通りです。

  • 貸主:大家さんが貸主です。 
  • 代理:大家さんの代理をしています。
  • 仲介元付:大家さんから直接、物件の募集を依頼されている不動産屋です。
  • 仲介先物:「仲介元付」の不動産屋から広告の許可をされています。

この仲介先物となっている場合は、大家さんと直接繋がりがありませんので、「おとり」にされる可能性が高くなります。

もちろん必ずしもおとりではありませんが、極端に周辺相場よりも安い物件には注意しておきましょう。

不動産業界では上記の取引形態になっているため、どこの不動産屋でも同じ物件を扱えているのはこのためです。

現物確認

気に入った物件がおとり広告なのか判別したい場合は、不動産屋に現地集合で内見の案内をしてもらえるかどうかを電話で問い合わせてみるのも手です。

また、あえて物件の住所を聞くのも良いかもしれませんね。

これを嫌がられるようであれば、それはおとり物件の確率が上がります。

実際に入居者を募集している物件であれば断る理由はないはずですが、もしおとり広告であれば理由を付けて拒否されますし、「一度ご来店頂かないとご紹介できません…」となります。

まとめ

不動産の広告も、他業界同様に「やらせ」や「不正」、「誇大広告」があるというグレーな現実を把握できましたでしょうか。

最近でこそメディアにその現状を暴かれて鎮静化されていますが、多くの不動産屋で多かれ少なかれ「おとり」を使っているのが実態です。

ところが、不動産については法律でしっかり禁止されています。

不動産の広告については、宅建業法及び不動産の表示に関する公正競争規約で規制されています。

賃貸にしても大きな買い物ですから、このような不正がまかり通らないように表示方法は厳しく決められているのです。

おとり広告・おとり物件のチェックは意外に簡単にできるので、しっかりと見極めましょう。まずは周辺の家賃相場と比べてみて、異常に安ければその理由を問い合わせてみましょう。

特に理由がないのに安ければ、とにかく一度来店させるための罠かもしれません。

良い引越しができれば運気も付いて来るといわれているように、気分も変わり、生活も新鮮なものに変えるチャンスでもあります。

不動産物件探しは限りある時間を効率良く使い、後悔のない引越しができるように気をつけましょう。

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